רכישת דירה מקבלן / חברת בנייה (״דירה יד ראשונה״)

 

 

במה שונה רכישת דירה מקבלן מרכישת דירה יד שנייה ?
 

רכישת דירה מקבלן, לרוב נחשבת לעסקה "מסוכנת" יותר מאשר דירה יד שנייה, זאת מכמה סיבות שהעיקריות בהן יפורטו במאמר זה.


1. חוסר וודאות

במקרים רבים דירות הקבלן משווקות כ"דירות על הנייר" , משמע, עוד בטרם נתקבלו אישורי הבנייה לפרויקט ובטרם החלה בנייתן. בניגוד לדירת יד שנייה, אשר ניתן לבדוק את הדירה עצמה, מערכותיה, את הנוף, העיצוב ואף להכיר את יתר השכנים בבניין, בדירה מקבלן הקונה שם את כל יהבו על הבטחותיו של הקבלן הן בהיבט של ביצוע הפרויקט בסטנדרטים הראויים והן במועד מסירת החזקה בדירה. 
לא פעם הרוכש מוכר את דירתו הקודמת ומתחייב לפנותה במועד, מתוך הבנה ואמונה שהקבלן יעמוד בלוחות הזמנים אותם קבע וימסור לו את הדירה החדשה במועד הקבוע בהסכם המכר, אך אם הקבלן לא עומד בזמנים אלה הרוכש יכול למצוא את עצמו בסיטואציה בה הוא מחויב לפנות את דירתו עוד לפני שהוא יכול לעבר לדירה הנרכשת.

2. הסכם מכר חד צדדי

בניגוד לדירה יד שנייה, הנרכשת בין שני צדדים בעלי אותו המעמד המגיעים לרוב בהדדיות להסכם הוגן לשני הצדדים, בדירה מקבלן צד אחד, הוא הקבלן החזק והקובע הבלעדי כיצד יראה הסכם המכר ומה הוא יכלול. במקרים רבים מדובר בהסכמים דרקוניים אשר לעיתים סותרים מפורשות את חוק המכר (דירות) אשר הוא החוק אשר בא להסדיר את כל עניין רכישת דירה מקבלן.
חשוב לציין, כי עורך הדין של הקבלן, אשר לרוב נהנה משכר טרחה המשולם על ידי הרוכש בגובה של 1% - 2% + מע"מ, הינו עורך הדין של הקבלן בלבד!! ואינו דואג לאינטרסים של הרוכש בהגדרה
על מנת להבטיח כי הסכם המכר אינו נוגד את החוק, מעמיד ערבויות בנקאיות כנדרש, אינו קובע תנאים אשר יכולים לסבך את הרוכש כלכלית ופיסית, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מבאר שבע אשר מומחה בתחום המקרקעין.
עורך הדין מטעם הקונים ינהל מו"מ עם עורכי הדין של הקבלן במטרה לשפר את ההסכם המוצע, ולאחר מכן יציג לקונים את השינוים שבוצעו בהסכם, יזהיר מפני סכנות בהסכם ויפרש ויסביר כל סוגיה משפטית אשר כלולה בהסכם ונשאלת על ידי הקונים.
משרדנו עוסק בייצוג לקוחות בהליך הרכישה מהקבלן החל מהבדיקות המקדמיות המבוצעות וניהול המו"מ על שינויים בהסכם המכר והמשך ליווי עד לקבלת המפתח.

3. עלות הסיכון

לסיכון אליו נחשפים הקונים יש גם צד חיובי, כיוון שהסיכון הנ"ל מגולם בד"כ גם במחיר, וככל שפרויקט הבנייה מתקדם, והוודאות עולה, כך גם שווי הדירה הנרכשת עולה.

4. מחיר תלוי מדד

מחיר הדירה הנרכשת צמוד למדד, ומכיוון שבניית הדירה נמשכת לרוב כשנתיים, המחיר הסופי אותו ישלם הקונה לאחר ההצמדה יכול לעלות בעשרות אלפי שקלים.

5. שיווק

הדירה נמכרת על ידי אנשי מכירות מיומנים וממולחים, אשר במקרים רבים משתמשים בטכניקות שיווק מתוחכמות כדי לדחוף את הרוכש הפוטנציאלי לקנות את הדירה. יש לכך דוגמאות רבות ומגוונות, לדוגמא, הפעלת לחץ והצגת מצג כאילו שישנם עוד מתעניינים רבים לדירה הספציפית הזו כדי לזרז את ההחלטה, ועד כדי הצגת הדמיות של הדירה אשר הריהוט המופיע בהן אינו בפרופורציות הנכונות, כך שציור קטן יותר של המיטה יכול להיראות כאילו שחדר השינה גדול יותר.

איך אני יכול לדעת שאני לא אפסיד את כספי כמו הלקוחות של חברת "חפציבה" למשל?

על מנת להבטיח את זכויותיהם של הרוכשים ועל מנת שמקרים בהם רוכשים שילמו את מיטב כספם ולבסוף נותרו ללא קורת גג, קבע המחוקק את חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, אשר בין היתר קובע מנגנוני ביטחון וליווי בנקאי נדרש לכל פרויקט.
תפקידו של עורך הדין של הרוכש דירת מגורים מקבלן הוא בראש ובראשונה לבדוק האם הסכם המכר המוצע על ידי הקבלן תואם את החוק או סותר אותו ולהתריע על כך לרוכש.

משרדנו עוסק בלווי ויעוץ משפטי מקצועי ללקוחות המעוניינים לרכוש דירה יד ראשונה, וישמח לעמוד לרשותכם בהליך זה.

* טיפ למתעניינים ברכישת דירה מקבלן
נציגי חברת הבנייה ינסו להחתים את המתעניינים על טופס שנקרא "הצעת רכישה", אנו ממליצים בחום להתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין בטרם החתימה על הצעה זו, וזאת כיוון שבטרם החתימה על הצעת הרכישה, מעמדכם בניהול המו"מ חזק הרבה יותר.

מאמרים מומלצים בתחום

מהו מס שבח?

מהו מס רכישה ורכיש?

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

מה מסוכן ברכישת ״דירה על הנייר״

במה שונה הסכם לרכישת דירה מקבלן?

כיצד ניתן לפנות שוכר שמפר הסכם שכירות?

על מה חייב לשים דגש בחתימה על הסכם לרכישה או מכירת דירה

08-6282884

משרד עורכי דין אסי רובין

08-6282884