היבטים שונים בלווי משפטי בהליך רכישת נכס

 


עסקת נדל"ן עומדת על שני בסיסים עיקריים, האחד ההיבט המשפטי והשני, ההיבט ההנדסי/תכנוני. 
על מנת שהרוכש יקבל החלטה נכונה ומושכלת, עליו להיעזר באנשי מקצוע מיומנים ומומחים מתחום הנדל"ן ורק לאחר קבלת ה"אור הירוק" מעורך הדין ומהאדריכל ו/או מהנדס ולעיתים השמאי, יהיה נכון להקשר בהסכם מחייב. 
במאמר זה נציג את עיקרי הדברים אליהם יש לשים לב  בעסקת מקרקעין בכלל ובלווי קבוצות רוכשים בפרט. 

 
ביצוע בדיקות מקדימות
הסכם המכר בא לאגד בתוכו את כל תנאי ההתקשרות בין המוכר לבין הקונה ומטרתו היא יצירת הסכם הכולל את כל כוונת הצדדים, אופן מימושם והסעדים במקרה של הפרת הסכם. השלב המכריע מבחינת ההסכם הינו חתימת ההסכם בכתב ולפיכך, עד למועד החתימה, הצדדים צריכים להשלים את מלוא הבדיקות המקדימות אשר ימנעו "הפתעות" לרוכשים וגם למוכרים בהמשך הדרך. חשוב לוודא שלא חותמים על "זכרון דברים" אלא אם משלימים את הבדיקות המקדימות ורצוי לקבל לכך את אישור ערוך הדין המלווה את העסקה. ככלל, למעט במקרים בהם קיימת עסקה כדאית במיוחד אשר שווה את הסיכון שבחתימת זכרון דברים מוקדם, מומלץ להמתין עוד מספר ימים להשלמת מלוא הבדיקות וחתימת הסכם מכר כולל ומחייב. 

הבדיקות המקדימות יתמקדו בהיבטים הבאים :  
א. בדיקה כלכלית –
התאמת יכולת התשלום של הרוכשים לפריסת התשלומים שתירשם בהסכם.  על הרוכשים לבדוק ולהיות מוכנים לעמוד בתנאים התשלום של העסקה ולוודא שהם ערוכים ומודעים לגובה המיסים וההיטלים אותם יידרשו הרוכשים לשלם על מנת להעביר את הזכויות הנכס על שמם.
לעיתים, עצם קיומו של מס רכישה או היטל השבחה עתידי, יכול להפוך את העסקה ללא כדאית מבחינה כלכלית ומכאן החשיבות הגדולה בבדיקה קפדנית ומראש של סוגיית המס בעסקת נדל"ן.  

ב.בדיקות משפטיות –
בדיקה ואישור כי הזכויות הנמכרות אכן שייכות למוכר ואין מגבלה להעביר את הזכויות על שם הרוכשים, בכפוף לתשלום מלוא התמורה וכי הממכר נבנה בהתאם לאישורים הנדרשים וכאשר מדובר בפרוייקט בניה הוא מלווה על ידי מוסד פיננסי כדין. 

 

ג. בדיקה הנדסית - 

על הקונים לבדוק היטב את מצב הנכס, סביבתו, דרכי הגישה אליו, חריגות בניה, מצבו הפיסי וההנדסי. זוהי העסקה הגדולה ביותר שרוב האנשים עושים בחייהם ולא כדאי לקנות ״חתול בשק״. כמו כן, מרבית המוכרים יציגו את הדירה לקונים ויטילו עליהם את מלוא האחריות לבדיקת הדירה - למעט לעניין פגם נסתר אותו לא יכולים הקונים לגלות בבדיקה סבירה. משום כך, הקונים לא צריכים להתבייש להגיע ולבדוק את הנכס מספר פעמים ואף להיעזר באנשי מקצוע.
 
ניהול משא ומתן על ניסוח הסכם הרכישה והתאמתו ליכולות הצדדים ולחוק המכר (דירות)

 

מהם הסעיפים המופיעים בהסכם הרכישה ומשמעותם?
 

א. פרק המבוא :
חוזה מכר של דירת מגורים לרוב יפתח בפרק מבוא, שבו מפורטים הנושאים הטכנים הקשורים לנכס הנמכר: כתובת, בעלים, ו"תעודת הזהות" של הנכס – מספר הגוש והחלקה. (אדמות המדינה המוקצות למגורים מחולקות ל"גושים" המחולקים ל"לחלקות" ובבתים משותפים אף מחולקים ל"תתי חלקות"), סוג הזכות הנמכרת (חכירה או בעלות) והכל כדי להגדיר במדויק מהי הזכות הנמכרת ומהן מטרות הצדדים.
ב. הצהרות המוכרים והרוכשים : 
ברור לכל, שהרוכשים מצהירים שברצונם לקנות את הנכס והמוכרים מצהירים שברצונם למכור, אך פרק זה הוא חשוב ועלול לטמון בחובו סכנות  לכל אחד מהצדדים בהצהרות הנוספות. לדוגמה: המוכר ידרוש שהקונה יצהיר כי בדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו. הצהרה כזו יכולה לפטור את המוכר מתלונות עתידיות של הקונה לגבי טיב הנכס מהבחינה המשפטית או הפיסית. זו דוגמה, אחת מיני רבות, לסעיף מתחכם ומסוכן שרק ייעוץ מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ובעסקות בדירות יכול להזהיר מהשלכותיו.
ג. התמורה : 
כיצד ומתי מועבר התשלום מהמוכר אל הקונה?

ישנו מגוון רב של אפשרויות לביצוע העברת הכספים, חלק מהתשלומים יהיו בכפוף לקבלת החזקה  בדירת המגורים והכל יקבע בהתאם ליחסי הכוחות במשא ומתן המתנהל בין המוכר לקונה. בסעיפים אלו נקבעים גם הבטוחות הניתנות לקונה על ידי המוכר. בדרך כלל מדובר ב"הערת אזהרה" הנרשמת עם התשלום הראשון, לטובת הקונה על זכויות המוכר בממכר או, במקרה של רכישה מקבלן, ערבות "בנקאית" בהתאם להוראות החוק הרלבנטיות.
ד.ייפוי כח בלתי חוזר : 
ייפוי כח בלתי חוזרים ניתנים הן על ידי המוכר והן על ידי הקונה. בלתי חוזר – הכוונה סופי והחלטי, ממנו לא ניתן לחזור. כאשר מועבר לעו"ד הקונה ייפוי כח בלתי חוזר מצד המוכר, אומר הדבר כי עורך הדין  יכול לעשות את כל הנדרש, גם בשם המוכר, על מנת להעביר את זכויותיו של המוכר לידי הקונה. 
הקונה לעומת זאת, יחתום על ייפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה, כך שבמידה ויבוטל ההסכם מסיבה זו או אחרת יתאפשר למוכר למחוק את הערת האזהרה בקלות ומבלי להיכנס להליך משפטי. בהסכם יבקע היכן יוחזק ייפוי כח זה ומה התנאים לשימוש בו.
בעסקת מול קבלן יינתן, בדרך כלל, ייפוי כוח המאומת על ידי נוטריון.  
ה. מיסים אגרות, היתרים ותשלומים נוספים: 
עסקת מכר, ככל עסקת מכר בתמורה, מחויבת בתשלום מגוון של מיסים – כמפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). 
על המוכר חלים המיסים הבאים : 
1.מס שבח –
בין השבחת הנכס בעת המכירה. 
2.מס רכוש – בשונה ממס שבח אשר נגזר באופן ישיר מדירת המגורים הנדונה, מס רכוש יכול להיווצר על נכס אחר של המוכר, ועד אשר לא ישולם במלואו, המוכר לא יוכל להעביר את הדירה על שם הקונה. מס זה בוטל ונדירים המקרים בהם הוא דרוש.
3.היטל השבחה – היטל המשולם לוועדה המקומית, בגין תוכנית בנין עיר מאושרת שהביאה לעליית שווי המקרקעין. גם כאן קיימות אפשרויות פטור רבות, ובכל מקרה מומלץ לבדוק את חלות המס הפוטנציאלי וגובהו בטרם מתחייבים לביצוע העסקה. יש לשים לב כי, בדרך כלל, היטל השבחה אשר יוטל לאחר חתימת ההסכם יחול על הקונה ואילו זה שהוטל עד לחתימת ההסכם, יחול את המוכר. 
על רוכש דירה יוטלו המיסים והתשלומים הבאים: 
1. מס רכישה - מס הרכישה מתחלק למדרגות מס המשתנות מידי שנה וניתן להתעדכן בהן באתר רשות המיסים.  שאלה נפוצה בעניין זה היא תוך כמה זמן הרוכש דירה מקבלן צריך למכור את דירתו הנוכחית על מנת שלא יראו בו כמי שרוכש דירה שנייה (החייבת במס רכישה מלא)? התשובה לכך היא מורכבת. על פי רוב, בתוך שנה מיום קבלת החזקה בדירה החדשה. 
2. היטלי השבחה שיוטלו לאחר חתימת ההסכם.
3. אגרות רישום. 
4. ברכישה מקבלן - מע"מ.
5. לרוב התשלומים ברכישה מקבלן צמודים למדד תשומות הבנייה, דבר שיכול לייקר את התשלום הסופי בעשרות אלפי שקלים. 
6. כאן המקום לציין כי ברכישת דירה מקבלן יש לבחון היטב את ההסכם ולוודא שאין תשלומים נוספים החבויים בו לדוגמה תשלום בגין חיבור מים חשמל וגז, אשר יכולים להגיע לאלפי שקלים נוספים.

 

מאמרים מומלצים בתחום

מהו מס שבח?

מהו מס רכישה ורכיש?

מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?

מה מסוכן ברכישת ״דירה על הנייר״

במה שונה הסכם לרכישת דירה מקבלן?

כיצד ניתן לפנות שוכר שמפר הסכם שכירות?

על מה חייב לשים דגש בחתימה על הסכם לרכישה או מכירת דירה

08-6282884

משרד עורכי דין אסי רובין

08-6282884