תכונה מרכזית בעסקאות מקרקעין ושינויים בנכסים היא תשלומי המס הגבוהים שאנו נדרשים לשלם. לאור העובדה שלא מדובר בסכומים שוליים, רצוי שנחשב מראש, בעזרת עו"ד המומחה במיסוי מקרקעין או שמאי, את סכומי המס וההיטלים שנידרש לשלם, ונגלם אותם כחלק בלתי נפרד מהוצאות העסקה.
מס שבח :
מוגדר בחוק מס שבח מקרקעין, ובאופן כללי קובע כי יש לשלם מס על שווי עליית הערך של הנכס, מיום רכישתו עד יום המכירה. אם לפניכם עסקת מכר במקרקעין, ימהר פקיד השומה ללכוד אתכם ברשתו הרחבה, וכל שנותר הוא לקוות להתאים לאחד הפטורים המוגדרים בפרק החמישי לחוק:
• פטור על דירה אחת, המתחדש כל ארבע שנים.
• פטור לדירה יחידה- מי שהייתה בבעלותו דירה אחת בלבד בארבע השנים האחרונות, ששימשה למגורים. נדרש כי הדירה תהיה בבעלותו של המוכר לפחות 11 חודשים רצופים מיום רכישתה.
• פטור חד פעמי במכירת שתי דירות, על מנת לקנות דירה אחת במקומן.
• פטור למתנה- בעלים שמעניק ללא תמורה את דירתו יהיה פטור ממס שבח. מקבל המתה ישלם רק שליש ממס הרכישה.
היטל השבחה
קיבלתם אישור לתוספות בנייה? ניצלתם זכויות בנייה בתכנית בניין עיר משביחה? ערך הנכס עלה, והרשות המקומית תמהר לשמוח בשמחתכם. מדובר בהיטל חובה שישולם לרשות המקומית על כל פעולה שהרשות עשתה, שגרמה להשבחה. גובה ההיטל הוא 50% מעליית הערך.
ברוב המקרים, ישולם ההיטל במועד מימוש הזכויות או במועד מכירת המקרקעין. בעצם בעל הקרקע שהושבחה משתף את הציבור ברווחיו, כאשר המועד הקובע לחישוב ההיטל הוא מועד ההשבחה, והחישוב יעשה ע"י שמאי מקרקעין.
רפורמה שמתגבשת היום בחוק התכנון והבנייה מציעה לשנות את מועד הגבייה ליום מימוש ההשבחה, ולא לפי ערכו ביום אישור התכנית. כך התשלום יתבצע על השווי האמתי של הזכות, ולא על מה הוא היה אמור להיות באופן תיאורטי. החיסרון של מממשי הזכות יבוא לידי ביטוי אם ביום המימוש, ערך הקרקע עלה, וכך גם גובה ההיטל.
מה באשר לקרקע חקלאית ?
מדובר בקרקע בעלת ייעוד משולב- חקלאות ומגורי החקלאי. מעמד החקלאי המתגורר הוא לא בעלים או חוכר, אלא "בר רשות" לשימוש בקרקע. ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון נ' בלוך, נקבע כי גם "ברי רשות" הם במעמד חוכרים לדורות לעניין היטל ההשבחה, וגם הם יחויבו בתשלום. פס"ד זה השפיע בצורה מהותית על האטרקטיביות שברכישת או מימוש זכויות הבנייה בנחלה.
