מהי זכות קדימה ?
זכות קדימה הינה הזכות להיות קודם בין הרוכשים. לדוגמה, נניח שבני זוג מתגרשים והבעל מבקש למכור את דירת המגורים, לאישה תקום זכות קדימה, קרי, היא תמיד תוכל להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר ולרכוש בעצמה את הדירה. ישנם שלושה סוגים של זכות קדימה : א. זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי בשנתיים שלאחר מתן צו הירושה. ב. בין בני זוג (כמו בדוג') ג. זכות קדימה מכוח הסכם, זכות זו תרשם כעסקה במקרקעין.
מה ההבדל בין ייפוי כח רגיל לייפוי כח בלתי חוזר ?
ייפוי כח רגיל, הינו ייפוי כח אד הוק, למטרה מסויימת אשר בהגשמתה גם ייפוי הכח מגיע אל קיצו. דרך נוספת בה ייפוי הכח הרגיל יכול להתבטל היא כעבור 10 שנים מיום שניתן אם הוגשה הסכמה בכתב של מייפה הכוח או אם בית המשפט התיר את הרישום.
ייפוי כל בלתי חוזר, משמש להשלמת הסכם מכירת נכס, בו מועברות כל הסמכויות להשלמת העסקה. ייפוי כח זה תקף לעולם וניתן רק לאחר שהושלמו כל התשלומים וההליכים שיכולים היו לטרפד את העסקה.
הבהרת מושגים בחוזה השכירות :
חוזה השכירות מלא במושגים משפטיים שיכולים להיות עלומים למי שהעולם המשפטי זר לו, על כן אביא להלן מספר פרושים והבהרות למושגים נפוצים בחוזה שכירות דירת מגורים :
א. תקופת השכירות – התקופה בה מועברת החזקה הזמנית בנכס מידי המשכיר לידי השוכר. חשוב לציין את התקופה המדוייקת וכן את הסנקציות בגין אי פינוי במועד כמו כן מומלץ להתייחס לאפשרות לפיה תקוצר תקופת השכירות לבקשתו של המשכיר או השוכר.
ב. אופציה – אופציה היא מתן זכות למשכיר להמשיך להשכיר את הנכס לתקופת זמן נוספת, בדרך כלל האופציה עומדת לרשות המשכיר ורק הוא יכול להחליט אם לממשה או לסיים את תקופת השכירות במועדה.
ג. תקופת שכירות החייבת ברישום בפנקסי המקרקעין : שכירות של דירה או בית עסק לתקופה הקצרה מ 10 שנים אינה חייבת ברישום, בניגוד ליתר העסקאות במקרקעין, אך למרות זאת עומדת לשוכר ולמשכיר הזכות לרשום את השכירות אם רק יחפצו בכך.
כל שכירות שאינה נופלת בגדר דירה או בית עסק מחויבת ברישום אם תקופת השכירות עולה על 5 שנים.
ד. חוזה שכירות שאינה מוגנת – "שיכורת מוגנת" או שכירות של דייר מוגן הייתה נהוגה בעבר מתוך דאגה ותמיכה של המדינה לשכבות החלשות, המדינה עשתה זאת על ידי מתן זכאות למדור בתנאי תשלום נוחים מאוד ובהבטחה כי כל עוד יעמדו בדרישות החוק לא יהיה ניתן לפנותם מדירתם או מבית העסק, ובכך למעשה יכלו אזרחים שידם אינה מספקת דיה כדי לאפשר להם רכישת דירה, להבטיח את קיימם תחת קורת גג .
לכן, חוזה שכירות סטנדרטי בין שני צדדים שהינם אזרחים פשוטים לעולם יכיל את הכותרת "חוזה שכירות שאינה מוגנת", וזאת כדי לאפשר לבעל הדירה לפנות את הדייר בתם תקופת השכירות מבלי שלמשכיר תעמוד הגנה משפטית שתמנע זאת.
ה. זכות קדימה – זכות קדימה יכול שתהא על פי הסכם ויכול שתהא על פי דין. בזכות קדימה על פי הסכם בעל זכויות בעלות או חכירה לדורות רושם בפנקסי המקרקעין את זכות הקדימה, לגבי חלקו במקרקעין, לטובת אדם אחר. משנרשמה זכות קדימה, לא יהיה בעל זכויות הבעלות במקרקעין זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. זכות קדימה על פי דין מתייחסת למקרים כמו בעלות משותפת של יורשים או של בני זוג.
